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7up7down - Fundos imobiliários podem se aproveitar da queda da Selic

Queda de juros e otimismo com economia dão fôlego extra para FIIs negociados na B3 voltados a segmentos como residencial, de shopping e logístico

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O Índice de Fundos Imobiliários (IFIX), principal indicador da rentabilidade dos FIIs negociados na B3, já avançou perto de 12% neste ano, até o fechamento de 03 de agosto. Foram quatro meses consecutivos rodando no azul. O que sustentou a trajetória positiva do IFIX foram as expectativas em torno do início do ciclo de afrouxamento monetário, o que se concretizou na reunião do Banco Central (BC) de agosto.

Houve surpresas quanto à magnitude do corte e a sinalização clara de que novas reduções estão por vir, o que estimula o apetite por risco, o fluxo de recursos para a Renda Variável (RV) e também a recuperação da economia e de ativos imobiliários. Um cenário que sugere a continuidade do bom momento vivido pelos FIIs com cotas negociadas na B3.

A magnitude da redução da taxa, de 0,50 ponto percentual levando a Selic a 13,25% ao ano, e a clareza da ata do BC indicando novos cortes no mesmo ritmo nos próximos encontros pedem revisões nos portfólios de investimentos e sugerem que a Renda Fixa (RF ) ficará menos atrativa daqui em diante. É neste contexto que os FIIs se beneficiam duplamente – pelo maior fluxo de recursos para a RV e por um ambiente econômico de crescimento que será estimulado.

“Os FIIs vinham bem até 2019, mas a pandemia prejudicou o desempenho dos produtos mesmo com o corte no juro promovido em 2020 para conter os efeitos do fechamento das atividades na economia. Naquele ano os juros eram baixos, mas com muito pessimismo, diferente do cenário atual que é de juro começando uma trajetória de baixa e com otimismo”, comenta Henrique Leão, economista chefe da Trinus.Co,holdingque oferece serviços financeiros e imobiliários e que tem entre suas linhas de negócios a TG Core Asset, gestora especializada em FIIs.

Leão acrescenta como determinantes para o cenário otimista os movimentos de articulações em torno da reforma tributária e do novo arcabouço fiscal, a manutenção da meta para a inflação, e a comunicação mais ajustada, denotando objetivos convergentes, entre o presidente do BC, Campos Neto, e o ministro da Fazenda, Fernando Haddad.

Embora os FIIs, assim como outros ativos de Renda Variável, já tenham antecipado em parte o potencial de alta estimulado com a perspectiva de corte da Selic, Henrique Leão vê a continuidade desse movimento, destacando os fundos de tijolo, em especial os voltados ao desenvolvimento residencial.

“Além da valorização das cotas na B3, é preciso lembrar que estes FIIs podem ter também uma valorização dos ativos subjacentes, ou seja, dos imóveis que compõem os produtos em cenário de crescimento econômico”, explica o executivo da Trinus, destacando em particular os FIIs de Desenvolvimento Imobiliário direcionados ao segmento residencial.

Quando há corte na Selic – taxa de referência da economia – os juros cobrados por bancos e financeiras tendem a cair, o que estimula o consumo e investimentos na economia real, incluindo no setor imobiliário, que tende a responder rápido a cenários de crescimento econômico. Além disso, a ampliação dos programas governamentais voltados à habitação também deve contribuir.

“Todas as classes de FIIs de tijolos devem surfar nesta onda de juro mais baixo e maior otimismo com o crescimento econômico a médio e longo prazos. No entanto, os fundos de desenvolvimento imobiliário, com produtos residenciais, devem ir melhor”, comenta Leão, lembrando que há um déficit imobiliário ainda grande no Brasil e que demanda investimentos.

Outros FIIs de tijolo também citados pelo executivo são ligados a Logística e a Shopping, pela tendência de os juros menores estimularem o consumo, e os de Lajes Corporativas, que estão muito descontados.

“Em relação às lajes corporativas, existem cotas negociadas na B3 com descontos abaixo do valor patrimonial dos imóveis, de até 30% e tendem a se recuperar. Já os FIIs de papel que possuem carteiras recheadas de CRIs corrigidos por IPCA, ou IGPM e mais uma taxa, ou até mesmo Selic, que foram as grandes estrelas durante o ciclo altista dos juros e com inflação elevada, agora perdem um pouco a atratividade”, comenta Leão.

Outro fator que, na visão do executivo da Trinus, contribui para sustentar o aumento dos FIIs, é a maior diversificação de investidores. Isso inclui não apenas pessoas físicas, mas também institucionais, que estão ampliando sua participação nessa classe de ativos.

“Temos um FII, em bolsa, que se beneficia deste cenário e acaba de passar de 100 mil cotistas. Embora tenhamos acesso apenas aos dados agregados de movimentação, tem sido observadas movimentações atípicas em termos de volume de recursos de forma recorrente. Isso sugere que investidores institucionais estão demonstrando interesse pelo produto.”

Leão se refere ao FII TG Ativo Real – TGAR11, o maior FII de Desenvolvimento Imobiliário do país, gerido pela TG Core Asset, que chegou à marca de 110 mil investidores e tem R$ 1,7 bilhão em Patrimônio Líquido, de acordo com dados do fechamento de julho. A Asset tem outros dois FIIs com estratégia semelhante, o TGRI e o TGRE, porém com cotas negociadas no balcão (CETIP), fora do pregão da bolsa.

“Nossos fundos são focados em equity imobiliário, participação societária nos imóveis, somos sócios do empreendedor regional e desenvolvemos os ativos imobiliários. Estamos em quase todos os Estados e com mais de 200 ativos, sempre direcionados na estratégia de desenvolvimento residencial, com destaque aos loteamentos”, explica Leão, acrescentando que há ativos em Estados como São Paulo, em todo o Centro-Oeste, com destaque à região do cinturão da soja, além da região conhecida por Matopiba – Maranhão, Tocantins, Piauí e Bahia – que passa por forte expansão agrícola.

“São regiões de expansão da renda e, com juros menores, mais empregos e produção, o setor imobiliário nestas áreas tem tudo para crescer.”

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